domingo, 27 de novembro de 2011

Parecer sobre desapropriação parcial de imóvel e procedimentos junto ao Registro de Imóveis

DA QUESTÃO PRÁTICA ENFRENTADA

Parte correspondente a 30% de um imóvel urbano é objeto de desapropriação amigável, constando registrada na matrícula uma hipoteca. O credor hipotecário concorda com a desapropriação, e se predispõe a anuir autorizando a redução da área hipotecada em 30%, ou seja, concorda que a hipoteca recaia apenas sobre o remanescente. Pretende-se formalizar a desapropriação amigável por escritura pública após realização do desdobro do imóvel. É possível abrir matrícula para a área desapropriada e transportar a hipoteca somente para a matrícula a ser aberta para a área remanescente? Quais os cuidados que deve ter o registrador ao proceder o registro de uma desapropriação?

Tendo em vista a questão colocada sob exame, emitimos o nosso PARECER:

AQUISIÇÃO DERIVADA E ORIGINÁRIA: A aquisição de um direito real imobiliário pode operar-se originariamente ou derivadamente. A desapropriação encontra-se entre as formas de aquisição originária da propriedade, podendo ser amigável, caso em que será formalizada através de escritura pública, ou judicial, hipótese em que será instrumentalizada por carta de sentença, algumas vezes inadequadamente denominada de carta de adjudicação. Nunca, entretanto, mandado, uma vez que mandado não é instrumento hábil para instrumentar a transmissão do domínio. Quando a lei quer que o mandado sirva como título registrável, assim determina expressamente, como no caso da usucapião, hipótese em que deverá conter todos os requisitos da matrícula.

ENTENDIMENTOS EM CONTRÁRIO: Há quem sustente ser a desapropriação amigável uma forma derivada de aquisição do direito de propriedade. Em São Paulo, a partir da decisão do Conselho Superior da Magistratura n. 990.10.415058-2 – SBCSP, de 07/07/2011, publicada no DJESP de 24/08/2011, esse entendimento foi repelido, voltando-se a considerar a desapropriação amigável como uma forma originária de aquisição. Durante um certo tempo foi a desapropriação amigável equiparada a uma espécie de compra e venda, e, portanto, uma forma derivada de aquisição.

CONHECIMENTO DA ORIENTAÇÃO DA CORREGEDORIA LOCAL: É importante o registrador conhecer qual é a orientação normativa da Corregedoria de Justiça do seu Estado relativamente a essa questão, e se não houver orientação normativa tratando da questão, será preciso buscar conhecer decisões administrativas em procedimentos de Suscitação de Dúvida, ou mesmo precedentes jurisprudenciais do Tribunal ao qual encontra-se vinculado. Isso é relevante, pois a aquisição originária possui determinadas peculiaridades, o que iniludivelmente interfere nos procedimentos registrários.


SUBROGAÇÃO NO PREÇO E VENCIMENTO ANTECIPADO DA HIPOTECA: A propriedade virá para o Poder Público totalmente livre de quaisquer ônus ou gravames, que ficarão subrogados no preço da desapropriação, conforme o artigo 31, do Decreto Lei 3.365/41: Ficam subrogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado. Ocorrerá, ainda, o vencimento antecipado da hipoteca, na forma do art. 1.425, V, do CC, inserto no Título X (Do Penhor, da Hipotéca e da Anticrese), Capítulo I (Disposições Gerais), Livro III (Do Direito das Coisas), da Parte Especial do Codex Civilista: A dívida considera-se vencida: [...] se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA: O correto é que se registre a desapropriação parcial abrindo-se matrícula autônoma para a parcela desapropriada, averbando-se na matrícula de origem - ou matrícula mãe, se assim for preferível chamar - a informação que parte do imóvel foi desapropriada pelo Poder Público, para esta parte foi aberta matrícula própria, e a ela deverá ser feita remissão.

CUIDADOS ESPECIAIS: Com relação à desapropriação, além dos cuidados de praxe adotados em todo em qualquer exame de qualificação, alguns cuidados especiais devem ser adotados, os quais passamos a tratar.

FALTA DE ELEMENTOS DESCRITIVOS: Em muitas situações o cartório não consegue esses elementos descritivos, quer porque a carta é omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, nada encontra em seus livros e arquivos. Sem os requisitos da matrícula, previstos no art. 176, não é possível proceder a sua abertura, devendo o registrador, se for o caso, submeter a questão ao Juízo Compentente por meio de Suscitação de Dúvida. Em todo caso, devem ser observadas as normas da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Estado em que o registrador exerce a sua delegação.

IMÓVEL DESAPROPRIADO COM ÁREA MAIOR DO QUE A ÁREA DO IMÓVEL TRANSCRITO OU MATRICULADO: Outra questão interessante é saber como proceder nos casos em que o imóvel desapropriado tiver área maior do que a área daquele transcrito ou matriculado em nome do particular atingido pela desapropriação. Nestes casos, s.m.j., entendemos que a carta de desapropriação merece registro, devendo ser aberta matrícula para o imóvel desapropriado, uma vez que se trata de aquisição originária, não incidindo a regra do art. 225, parágrafo segundo, da Lei de Registros Públicos. 

DAS BUSCAS QUE O REGISTRADOR DEVE REALIZAR EM SEUS LIVROS E ARQUIVOS: Todo cuidado é pouco. Deve o registrador proceder uma pesquisa segura em seus livros e arquivos no sentido de verificar a existência de registro daquele imóvel que está sendo desapropriado, e isso para as averbações de controle e para impedir que ocorra duplicidade. Contudo, não poderá negar ingresso ao título, uma vez que na aquisição originária não existe vinculação entre a propriedade anterior e a nova propriedade. Na transcrição faz-se averbação a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado estiver matriculado.

DESAPROPRIAÇÃO DE SERVIDÃO: Cuidados devem ser adotados pelo registrador, ainda, quando se tratar de desapropriação não de domínio, mas de servidão. Em tais casos o registro se faz na matrícula do imóvel em que se encarta a servidão desapropriada, sendo incorreto abrir matrícula para a faixa de terra que suporta a servidão. Na desapropriação de uma servidão, salvo melhor entendimento, o que se adquire é o direito real sobre coisa alheia consubstanciado pela própria servidão. Caso quisesse adquirir o direito real de propriedade, promoveria o ente público a desapropriação deste último, e não da servidão.

DO REMANESCENTE: Caberá sempre ao Cartório verificar, em casos de desapropriação parcial, a existência de remanescente para a corresponde averbação na transcrição ou matrícula da parte desapropriada. O ideal fosse que em todas as desapropriações parciais, em havendo remanescente, fosse ele descrito e caracterizado na carta de sentença, e isso para evitar que o cidadão que perdeu parte de sua propriedade, além de ter que ficar anos aguardando a justa indenização, ainda tenha que suportar o ônus de proceder a retificação de registro para fins de apurar quanto lhe restou do imóvel. 

É o parecer, sub sensura
Guarapari/ES, em 27 de Novembro de 2011

DR. PHELIPE DE MONCLAYR POLETE CALAZANS SALIM


terça-feira, 22 de novembro de 2011

PRORROGADO O PRAZO DO GEORREFERENCIAMENTO

Registradores de imóveis e agricultores agora podem respirar tranqüilos. Foi publicado o ato de prorrogação da exigência de georreferenciamento dos imóveis rurais com área inferior a 500 ha.

Conforme previsto pelo art. 10, do Decreto n. 4.449/02, os proprietários de imóveis rurais com menos de 500ha teriam até 20 de Novembro de 2011 para realizar o georreferenciamento. Após essa data, nenhum ato de registro de alienação poderia ser praticado pelos Serviços de Registro de Imóveis sem a apresentação do “Geo” devidamente certificado pelo INCRA.

A proibição também se estendia aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, bem como a criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. Regra rígida, portanto.

A falta de aparelhamento do INCRA para atender a enorme demanda de serviço causava preocupação em diversos setores, inclusive aos Serviços de Registro de Imóveis.

A maior parte dos imóveis rurais com menos de 500ha encontra-se nas Regiões Sul e Sudeste do país, sendo certo que alguns cartórios do interior seriam fatalmente atingidos, pois ficariam proibidos de praticar atos de registro, e por conseqüência teriam comprometidas as suas receitas.

Com os novos prazos, agora em vigor, os proprietários poderão realizar os procedimentos relativos ao georreferenciamento com maior tranqüilidade, o INCRA suportará uma menor demanda por seus serviços, os Serviços de Registro de Imóveis não ficarão com suas receitas comprometidas e não será fomentado o mercado das transações imobiliárais informais.

Esses novos prazos são os seguintes:

Área do imóvel rural
prazo de carência
250 ha – 500 ha
20-11-2013
100 ha – 250 ha
20-11-2016
25 ha – 100 ha
20-11-2019
Abaixo de 25 ha
20-11-2023


Segue abaixo a íntegra do Decreto, sempre lembrado que não é bom deixar para fazer na última hora.

DECRETO N. 7.620, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2011

Altera o art. 10 do Decreto n. 4.449, de 30 de outubro de 2002, que regulamenta a Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001.

            A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84, inciso IV, da Constituição, e tendo em vista o disposto na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001,

            DECRETA:
            Art. 1º. O art. 10 do Decreto n. 4.449, de 30 de outubro de 2002, passa a vigorar com a seguinte redação:

            “Art. 10 ...
IV – dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinqüenta a menos de quinhentos hectares;
V – treze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinqüenta hectares;
VI – dezesseis anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e
VII – vinte anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares.
§ 1º. ... (NR)”

                Art. 2º. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
                Brasília, 21 de novembro de 2011; 190º da independência e 123º da República.

DILMA ROUSSEFF
Afonso Florence